在过去的一年中，对于国内房地产金融来说可谓是不平凡的一年。伴随着市场逐步进入政策调整的白银时代，房地产投资增速继续下降。今年两会期间，李克强总理在政府工作报告中着重指出：“促进房地产市场长期平稳健康发展”。这就意味着在“让市场在资源配置中起决定性作用”的思维框架下，我国房地产市场将进入由投机投资为主导向消费投资为主导的转型，逐步成为改善全体居民居住条件的市场。总理的讲话，从另一个侧面反映出中央政府对房地产调控政策的谨慎与踌躇。
自2014年下半年以来，五牛基金通过战略改革，从债权型投资向以不动产股权投资为主的业务模式转变，以不动产股权投资为主要目标，专注于不动产开发类参股控股投资和成熟物业并购业务。同时，公司也看到了房地产资产证券化和结构化私募（REITs)业务的市场潜力，正积极做出探索与尝试。新常态下地产基金面临着股权合作、成熟物业并购、资产证券化（REITs）等三个机遇。而五牛基金在这三方面业务的探索，也一直在持续。
【业务领域之一】股权合作
过去大家一听到“地产基金”，最直接的反应为：债权型基金。但随着国内房地产市场常态化发展日趋稳定、开发商资金回笼速度变慢，住宅开发业务的利润正受到持续挤压，中小型地产开发企业对于承高息融资的需求越来越少。毫无疑问，未来地产基金的发展方向正从单一的债权融资合作模式转向长期股权合作模式，即地产基金与开发商一起合作开发项目，共同承担终极风险和终极受益。
五牛基金早在2013年就开始了这方面的探索，如恒大江阴股权合作项目、常熟招商股权合作项目。五牛在投资过程中始终秉持着“增值服务，共赢未来”的理念，坚持创造既“降低开发商成本，又保证投资人收益的共赢局面。在开展股权投资项目时，五牛基金遵循三大标准：一、严格筛选交易对手；二、仔细研究投资区域；三、准确把控介入时点。在交易对手的选择方面，作为资金的提供方，我们十分看重开发商过往的开发经验、操盘能力、擅长开发的物业类型以及在业界的口碑。因此全国房地产百强企业、控股母公司为房地产百强或地产类上市公司是五牛基金的优先股权合作对象，同时对于拥有优质项目的其他开发商，也是五牛考虑股权合作的首选。在投资区域选择上，五牛认为，继续以一线城市为主，二、三线城市为辅的区域选择原则，根据区域经济发展状况不同、房地产市场开发现状的差异，当地购买力水平或流动人口的刚性需求现状，谨慎选择符合五牛基金发展特点的股权投资项目。在介入时间方面，五牛认为要相对灵活，可根据开发商的需求及项目特点、市场政策导向等因素，选择不同时点介入。
【业务领域之二】并购投资
新常态下房地产市场，地产基金的发展依然充满挑战，但同样有着各种各样的机遇。这需要我们灵活把握投资标准，抓住机遇；并严格把控项目风险，确保项目安全，保证投资人利益。
据CREIS中指院数据显示，截止2014年第四季度，2013年销售额前30强的房地产企业中，只有万科、恒大等6家企业完成了80%的销售目标。随着市场需求的放缓，销售价格的下行，开发商资金回笼速度的减慢，开发商势必寻求新的资金来源，地产存量将在这样的背景下被市场整合。地产并购将在今年有更大幅度的增长。五牛基金认为，紧抓市场机遇，积极拓展成熟物业并购业务投资，具体到项目选择上，主要从以下三个方项目为主:
（一） 机会型并购
机会型并购通常发生在开发商迫于现金流压力而不得不进行资产处置，且操作时间要求比较急，其出售资产的价值往往被低估，存在相对较大的议价空间。对于此类机会，通常做法，获得项目信息后，快速分析、找出项目的“洼点”，评估项目的风险，确保项目能满足我们投资回报要求，可以很快地设立完整的退出机制，并完成项目投资。
（二） 改造型并购
改造型并购的机会往往存在于一些相对成熟、交通便利的区域，但因为开发时间较早、功能上已经不能满足现代办公及商业需求的成熟物业。对于该类项目，在获得项目信息后会详细分析其估值偏低的原因，是经营不善？物业管理欠缺？业态与当地市场不符？还是物业本身已经老化？找到原因后，再具体分析项目是否可改造，该如何改造，改造后如何经营，并测算整体改造后的收益能否满足投资回报率要求。最后结合上述所有的分析，判断项目的可行性。
（三）持有型并购
顾名思义，持有型并购就是公司要长期持有的物业，这就要求标的物业跟公司的形象能够匹配，物业整体有提升的空间；在持有的过程中，确保新引进的业态与现有业态相匹配，租金能够覆盖基金的成本，以便于物业价值的提升。五牛基金从2014年底开始大力度的推行并购，在一线城市收购低价的优质资产，已经发行一款针对上海地区写字楼的并购基金，现正在筹备计划发行几款定向并购类基金。
【业务领域之三】资产证券化 (REITs)
最近市场关注度较高的资产证券化（REITs），业内一致认为它将成为地产基金在“退出方面”的一个发展方向，而国家在政策上也在逐步放开。业内人士都知道，商业地产不好做，原因就是：商业地产投资额度大、开发周期长、资金回笼慢。商业地产在建成后一般要“养”个3-5年，等其成熟之后才能获得稳定的租金收益。在“养”这个过程中，开发商需承受着巨大的资金压力。为了缓解这种压力，多数开发商往往会选择在商业地产尚未“养”熟之际以“散售”的方式快速回笼资金。但“散售”又易加大商业地产管理难度，使得经营水平难以提升，租金回报率较低，不利于资产升值。商业地产的特殊属性也决定了它对资本的高度依赖。那么基金在何时介入呢？
五牛基金认为，目前比较成功的模式是私募地产基金与REITs相结合。即：在商业地产建成后的3-5年间，地产基金介入，帮助开发商培育项目。虽然前期基金同样面临较高的风险和潜在回报，但待项目培育成熟后，风险降低、项目收益稳定时，可通过资产证券化（REITs）退出。这种模式可以保证商业地产在培育期有充足的资金用于提升品质，同时达到资产增值的目的，进而在实现资产证券化后获得高额的回报。
资产证券化在国外已经发展得经比较成熟，但在国内因为种种原因还没有普及。不过五牛认为资产证券化是未来地产行业发展的方向，为此企业已在商业地产资产证券化方面展开了积极的准备，包括从商业地产的收购、运营，到资产证券化的退出等全流程设计探索。去年下半年开始，五牛基金已开始尝试与某开发商合作，将部分商业地产物业设计成资产证券化，探索REITs产品的设计与退出模式。
从2004年至2015年，五牛基金在房地产私募股权投资领域经历了整整10年的努力与奋斗。为了牢牢抓住市场机遇，今年起五牛基金的业务类型正在朝着多元化方向大力开展：成熟物业并购投资、房地产资产证券化及不良资产处置等新业务领域，将带领五牛走向私募股权投资的新起点。当然，遵循“慎选交易对手”、“精选投资区域”、“把控介入时间节点”的投资策略，不断保持企业在地产基金业务的优秀业绩。在立足房地产基金领域的同时，积极创新业务领域，包括涉及二级市场证券投资业务、权益类产品、固定收益产品与其他金融衍生品。此外，通过探索政策开放前沿，还将不断拓展资产证券化与海外地产投资领域。在不断加强与龙头企业的合作，积极稳健地扩大基金管理规模，牢牢抓住机会型投资，进一步拓展五牛的品牌价值。
http://fdc.fang.com/news/2015-04-10/15541559.htm